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土地分割有多重要 开发商败诉后土地仍属开发商

2017-01-11 10:02:12 来源:  作者:
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摘要: 原标:土地分割有多重要 看看绿洲云顶小区居民的遭遇这个小区土地未进行分割 开发商败诉后,2010年土地被法院查封,后来又接连续封法院认为,土地仍属开发商的财产 如今,小区的业主

 原标:土地分割有多重要 看看绿洲云顶小区居民的遭遇

这个小区土地未进行分割 开发商败诉后,2010年土地被法院查封,后来又接连续封法院认为,土地仍属开发商的财产 如今,小区的业主们一直无法办理不动产登记。

河南商报首席记者 邓飞

法院查封土地导致业主过户受阻,谁之过?当初开发商为何不进行土地分割和登记?国土部门为何不及时督查?银行为什么没有对此进行严格审核呢?

【遭遇】

还了四个月房贷

不动产登记还无法办理

当郑州市不动产登记各项工作都有序开展时,还有一部分群体因各种原因无法办理不动产登记而奔走呼号,绿洲云顶小区的案例就很典型。

郑州市民王先生介绍说,他在2016年下半年购买了一套绿洲云顶小区的二手房,前期的房产交易程序走得比较顺利,但是,到了不动产登记环节,就彻底“歇菜”了——因土地被法院查封,不符合登记条件。

虽然已经还了四个月的房贷,原来房子也是可以正常交易和过户的,但是,至今还是无法办理不动产登记。

“卖方原先是在2009年签订的购房合同,房款和契税都交了,2011年拿到了房产证。但是,因涉及银行贷款担保,债权人提请诉讼,开发商败诉后,2010年土地被法院查封,后来又接连续封,直到现在。”王先生说。

土地虽被查封,但这并不影响小区业主的正常生活,房屋仍可以买卖、抵押。直到2016年8月,郑州实行不动产统一登记,房、地合并管理,这个问题才凸显。

据多位业主介绍,因房产无法过户,引发了高息贷款、还款困难等财务纠纷,因房屋产权无法登记而造成房产价值下降,损害了他们的财产利益。

【疑问】

房子卖了

土地是否一并转让

据了解,从该小区业主反映的情况来看,这是一起典型的因土地查封而导致登记受限的案例。问题是,仅以上述王先生为例,他于2011年拿到房产证时,小区土地还在开发商名下,并未及时完成土地分割和登记。整个事件的焦点就在这里,法院查封是依据登记结果进行的,开发商不申请对土地分割登记,在法院眼里,这土地就还是开发商的财产。

在沟通过程中,绿洲云顶小区业主说道,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”郑州市高新区人民法院在查封涉案土地时,业主们已经交付全部房款并占有使用了房屋,其下土地使用权理所应当为业主所有。

河南商报记者从郑州市不动产登记部门了解到,最权威的依据是《中华人民共和国物权法》第一百四十七条:建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

因此,对该小区范围内已销售、未办理房屋所有权登记的房子,当视为已实际转移至业主名下。开发商未能及时为业主办理城镇住宅用地分割发证,不能影响该宗土地使用权发生事实上的转移。

绿洲云顶小区业主告诉河南商报记者,他们还专门委托律师向法院提出异议申请。

【反思】

不动产登记的土地查封处理

谁在缺位

1月9日上午,河南商报记者和绿洲云顶小区业主代表来到郑州市高新区人民法院。经过业主和法院之间的沟通,法院同意立案,并前往郑州市中级人民法院,借鉴类似案例的处理经验。当天下午,该小区业主携带百余份业主申请资料,在法院办事大厅进行立案。

事情似乎有了一些转机,但部分业主仍然担心事情的结果。他们认为,不论法院查封对或错,造成今天这一困局的源头正是过去房、地的分割管理,现在又统一管理。不动产统一登记改革初衷是好的,但不能让老百姓越改越作难。

据河南商报记者了解,在郑州市,还有其他由于各种原因而导致土地被法院查封,至今无法申请登记的情况存在。

郑州某国有银行一位管理层人士向河南商报记者分析道,银行只是对申请人提交的资料进行审核,不可能去审查申请资料之外的内容,开发商名下土地的登记状态应该是有关部门来审核。

郑州市国土资源系统一位内部人士向河南商报记者透露称,开发商有尽快分割土地并申请登记的义务,国土部门也有义务去告知开发商及时做这件事,但是没有权力强制他们这样做。

不动产统一登记的意义也就在于此,使原来分散的林业、房屋、农业等部门的登记职能整合到一个部门。

1月10日,有一位自称是绿洲云顶小区的业主致电河南商报记者,在他看来,虽然地随房走,但开发商涉及的是银行贷款担保,债权方不会轻易让其资产流失,这不仅是管理体制的问题,还有开发商的问题。当天,河南商报记者联系到开发商,一位工作人员回复称,这件事公司是清楚的,而且已经在解决了,至于其他问题,需要等领导出差回来才能答复。

河南商报记者将持续关注此事。更多报道,请关注河南商报“投牌”。

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