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2016年郑州土地市场的三个关键词:地王、城改、调控

2017-01-11 10:00:45 来源:  作者:
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摘要: 2016年郑州的土地市场可以分为三个阶段:一二季度不温不火、三季度高歌猛进和四季度调控后急速降温。从全年整体来看开发商拿地热情高涨,“地王”成交数量创历史新

 2016年郑州的土地市场可以分为三个阶段:一二季度不温不火、三季度高歌猛进和四季度调控后急速降温。从全年整体来看开发商拿地热情高涨,“地王”成交数量创历史新高。

自9月“郑九条”出台以后,“熔断”机制登录郑州舞台。同一时期土地供应量迎来高位,11、12月两个月集中推出6000多亩住宅用地,加上2016年1—8月份已供应的5300亩,去年郑州市主城区商品住宅用地达到11300余亩,是2015全年供应量的2.3倍。虽然供应有多增加,但是宅地短缺现象依旧存在。

反观商业地块总体热度始终不高。截至到去年11月份,郑州商业存量为522.9万㎡,去化周期高达88.1个月,并且每个月的供应量都在持续增加,也就是说实际周期可能会更长。因此商业地块在2016年亮点不多,仅有经开区阳光城项目等少数几个值得期待。

地王

2016开发商在忙两件事,卖房子和抢地。无论本土品质房企还是外来的一线开发商,对郑州的土地市场都倾注了火一般的热情。尤其在第三季度,“地王”就像便宜的大白菜一样,一个个钻了出来。

“郑纺机”地王、“荣盛”龙湖地王、“金茂”龙湖地王、“阳光城”地王...无论2016年你有没有关注过郑州房地产市场,上述代表总有一个走进你的生活,被身边的人津津乐道。

 

2016年郑州土地市场的三个关键词:地王、城改、调控

 

根据统计数据,今年有地王之称地块共有15宗,其中郑东新区北龙湖6宗、经开区6宗、金水区、高新区、白沙各一宗。虽然高新区k2地块最终被判为无效,但其产生的影响依旧不容忽视。

“地王”记录不断被刷新,溢价居高不下,楼面价逼近周边在售房价彻底激活了房地产市场。

调控

开发商几近疯狂的抢地引起了社会的恐慌和购房者不满,为了抑制土地市场持续高热所引发的房价暴涨,9月中秋节前夕郑州市政府出台“郑九条”,规则剑指地王,“网拍熔断机制”首次登录郑州舞台。

该调控政策针对众多开发商一掷千金抢地的现象,规定当网挂报价超过50%溢价时,拍卖中止。郑东新区和经开区采取“限地价、竞房价”,即地价确定,综合房价报价者低者为竞得人。

市内五区及高新区网挂报价超过50%时,拍卖中止,竞拍双方最后一次报价高者得;当竞买人超出两方后,最后报价接近所有人报价平均值者为竞得人,最终报价不得高于起始价的2倍。

 

2016年郑州土地市场的三个关键词:地王、城改、调控

 

2016全国各城市土地调控政策

政府以行政手段严控地王,抑制高房价的预期,在2016年最后一个季度里,郑州宅地溢价率大幅降低,地王消失匿迹。

在土地限价政策发布同时,郑州市国土局承诺年底前集中供应6000多亩住宅用地,从供给端解决土地市场过热的局面。加快供应节奏,多供地,既化解恐慌性情绪,又能对冲飙涨房价,还能满足开发商的拿地愿望。

城改

“郑州模式”曾经作为全国城中村改造的典范屡屡被提及,进入2016年“提前进场、定向拿地、底价成交”的潜规则受到外来房企的挑战。

k2,这个曾以世界第二高峰乔戈里峰代号命名的企业,全名为北京华美乔戈里实业有限公司,如今在郑州地产圈内被成为“野蛮人”。2016年7月7日该房企旗下子公司在郑州高新区一宗城改用地的拍卖上悍然出手,以78%的溢价夺下石佛城改的一宗住宅用地,该地块按照之前的规则,理应被本土的一家房企以底价摘得。自此以后郑州城改土地市场掀起了腥风血雨,委屈的本土开发商,不顾规则的外来房企,捍卫制度的国土局三房开始了长久的博弈和较量,最终虽然该地块被判决无效,但是冲击下“郑州模式”的裂缝已然难以愈合。

郑州城改地块的出让因此也曾一度停滞,直到12月份,郑州国土局出让的6000余亩宅地计划正式实施,郑州城改土地才恢复大批量的供应。但是“伤疤”仍在,12月份首批城改土地拍卖前,郑州街头再次出现本土开发商因“城改地”而组织的维权车队,不过此次维权的对象不仅有k2,还有“北京世纪泰丰公司”。私下里房企们怎么折腾我们不得而知,但结果是最后“内定”的地块均未旁落。

但谁都无法保证,k2何时又重新回归,类似于k2的房企未来又会出现几个。

结语:

2016年楼市是一场大戏,土地市场便是大戏的前传。历经数载风雨的“郑州模式”被冲击,净地价格被政策锁死,城改宅地大批量的出让都为2017的郑州楼市增加了无限的可能。但从目前来看,“地王”将成为过去式,“熔断”将成为土地拍卖常态。

2017年,地王将逐一入市、大批量的城改项目也会集中转化为新房,类似于今年的火爆的场景一去不复返。2017年,在手有“余粮”的开发商如何应对调控下的市场?地王们是以沉寂还是用巧夺天工的产品华丽逆袭?“郑州模式”又将如何自理?站在2016年末,2017年初,我们翘首以盼郑州楼市的新篇章。

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